Vermieter und Hausverwalter werden regelmäßig mit der Bitte eines Mieters konfrontiert, dass dieser in der von ihm angemieteten Wohnung ein Tier halten möchte. Ebenso kommt es häufig vor, dass die Vermieterseite herausfindet, dass ein bestimmter Mieter ein Tier in seiner Wohnung hält, ohne dass er zuvor eine Genehmigung eingeholt hat und sich damit nunmehr für Vermieter und Hausverwalter die Frage stellt, ob er die Tierhaltung in Zukunft dulden muß.



"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von sogenannten Kleintieren, bedarf der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann widerrufen werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausgehen. Mit der Abschaffung oder dem Tode des Tieres erlischt die einmalig erteilte Zustimmung und ist bei Neuanschaffung eines Tieres erneut einzuholen. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden."

Findet sich in einem Formularmietvertrag eine Vorschrift über die Tierhaltung, so spricht man von einem vertraglichen Erlaubnisvorbehalt, d. h., der Mieter muß vor der Anschaffung eines Tieres die Zustimmung seines Vermieters einholen.

In der Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darüber, dass unabhängig von einer vertraglichen Regelung im Mietvertrag das Halten von sogenannten Kleintieren nicht verboten werden kann. Im Hinblick hierauf sind Formularregelungen in einem Wohnraummietvertrag nach §9 AGBG unwirksam, wenn sie von ihrem Wortlaut her auch das Halten von Kleintieren erfassen (OLG Frankfurt WuM 1992, 56, 60). Unter Kleintieren versteht man Tiere, von denen ihrer Art nach irgendwelche Störungen und Schädigungen Dritter unter keinen Umständen ausgehen können, also z. B. Zierfische (AG WuM 1992, 240); Hamster, Kleinvögel, Eidechsen, ungefährliche Schlangen in Terrarien (AG Köln, NJW-RR 1991, 10), Zwergkaninchen (AG Aachen, WuM 1989, 263), etc.

Umstritten ist, ob Katzen noch unter so genannte Kleintiere fallen. Während das Landgericht Mönchengladbach (ZMR 1989, 21), das Amtsgericht Steinfurt (WuM 1981, 2310), das Amtsgericht Sinzig (NJW.RR 1990, 652), das Amtsgericht Aachen (WuM 1992, 601), das Amtsgericht Düren (WuM 1983, 59) sowie das Amtsgericht Schöneberg (WuM 1990, 192) die Frage bejaht haben, sind das Amtsgericht Hamburg ( NJW-RR 1992, 203) sowie das Landgericht Berlin (GE 1993, 1273) der Auffassung, dass Katzen nicht zu den erlaubnisfreien Kleintieren gehören. Das Landgericht Berlin begründet seine Auffassung in der vorgenannten Entscheidung wie folgt: "Da Katzen nicht zu den Kleintieren im obigen Sinne zu zählen sind, denn eine Schädigung der Mietsache, etwa durch Kratzspuren, Geruchsbelästigung oder durch Katzenstreu (Verstopfungen) ist jedenfalls nicht auszuschließen, hätte es der Erlaubnis des Vermieters bedurft."

In Berlin ist es damit zumindest einen Versuch wert, sich unter Bezugnahme auf die vorgenannte Entscheidung auf den Standpunkt zu stellen, dass Katzen nicht zu den Kleintieren, die grundsätzlich nicht verboten werden können, zählen.

Möchte der Mieter ein Tier halten, was nicht unter die Definition eines Kleintieres fällt, so benötigt er eine Genehmigung des Vermieters. Zu der Frage, ob ein Anspruch eines Mieters auf Erteilung einer Genehmigung zur Haltung eines Tieres gegeben ist, wird auf den Rechtsbescheid des OLG Hamm vom 13.01.1981 (ZMR 1981, 153) verwiesen. Das OLG Hamm vertritt in dem vorgenannten Rechtsentscheid die Auffassung, dass die Entscheidung eines Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Tieres in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, grundsätzlich seinem Ermessen obliegt, es sei denn, es ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalles ein anderer Vertragswille. Der Mieter hat also grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Haltung eines Tieres in einer Mietwohnung. Als Ausnahmen zu dem vorstehenden Grundsatz kommen folgende Fallkonstellationen in Betracht:

• Übernahme des alten Hundes der kranken Mutter des Mieters (LG Ulm, WuM 1990, 343);
• bei gesundheitlichen Gründen, insbesondere zur psychischen Stabilisierung des Mieters (LG Hamburg, WuM 1996, 532);
• der Mieter ist wegen körperlicher Behinderung auf ein Tier ( z. B. Blindenhund) angewiesen (AG Hamburg, WuM 1985, 256);
• der Mieter benötigt aus triftigem Grund einen Wachhund (AG Neustrelitz, WuM 1995, 535);
• die Weggabe des Tieres führt zu erheblichen seelischen Belastungen aufgrund depressiver Veranlagung des Mieters (LG Mannheim, ZMR 1992, 545).

Liegt keiner der vorgenannten Ausnahmegründe oder ein vergleichbarer Fall vor, so kann der Vermieter seine Entscheidung, ob er der Tierhaltung zustimmen will, grundsätzlich nach freiem Ermessen treffen. Hierbei ist zu prüfen, ob er sich bereits durch andere Zustimmungen zur Tierhaltung gebunden hat. Zwar gilt grundsätzlich der Gleichheitssatz nicht. Im Hinblick über das aus § 242 BGB wirkende Willkürgebot ist der Vermieter jedoch verhindert, ohne triftigen Grund, gleiche Sachverhalte ungleich zu behandeln.

Bei gefährlichen Tieren (Bullterrier und andere Kampfhunde, Giftschlangen, Vogelspinnen) kann grundsätzlich die Erlaubnis versagt werden.

Neigt der Vermieter dazu, eine Genehmigung zur Tierhaltung zu erteilen, so sollte er die Genehmigung grundsätzlich unter einem Widerrufsvorbehalt stellen. Ein derartiger Widerrufsvorbehalt kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

1. Die Erlaubnis steht unter dem Vorbehalt, dass sich kein Mieter oder Nachbar über den Aufenthalt des Tieres in der Wohnung oder dem Mietobjekt beschwert, insbesondere, weil Störungen des Hausfriedens von dem Tier ausgehen.
2. Vor der Anschaffung des Tieres bitten wir, uns eine schriftliche Bestätigung der übrigen Bewohner des Hauses vorzulegen, dass grundsätzliche Bedenken ( z. B. aus gesundheitlicher Sicht, z. B. Allergie) nicht bestehen und den Nachweis einer Haftpflichtversicherung für das Tier zu erbringen.

Erteilt ein Vermieter keine Erlaubnis zur Tierhaltung und setzt sich der Mieter hierüber eigenmächtig hinweg und hält dennoch ein Tier, so steht der Vermieter ein Entfernungs- und Unterlassungsanspruch zu, d. h. er kann die Entfernung des Tieres und die Unterlassung zukünftiger Tierhaltung verlangen. Dieser Anspruch kann klageweise durchgesetzt werden. Ein entsprechender Antrag könnte beispielsweise wie folgt lauten:

"Der Beklagte wird verurteilt, den Schäferhund namens Rex aus der Wohnung..... zu beseitigen und eine Hundehaltung in der Wohnung..... ohne Zustimmung des Klägers zu unterlassen."